Hva er eierseksjonering?
Seksjonering benyttes når det ikke er hensiktsmessig med vanlig tomtedeling, for eksempel i leilighetsbygg.
I henhold til eierseksjonslovens § 1 er en eierseksjon en sameieandel (leilighet) i en bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en eller flere boliger/leiligheter eller andre bruksenheter i eiendommen. Med andre bruksenheter menes deler av hus som brukes til f eks industri, kontorer, forretninger ol.
Hva kan seksjoneres?
I prinsippet kan all bebygd eiendom der bebyggelsen består av flere boliger/leiligheter eller andre bruksenheter seksjoneres.
Seksjonering er en stadig vanligere måte å organisere sameier på. Dette gjelder både for tomannsboliger, konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse.
Hva bør seksjoneres?
Seksjonering egner seg for oppdeling av boligblokker, horisontaldelte to- og firemannsboliger, næringsbygg i flere etasjer med forskjellige brukere av etasjene ol. Kan eiendommer deles etter reglene i matrikkelloven, er det fordelaktig å dele i egne gnr og bnr. Man unngår på denne måten en del ulemper og problemer ved senere utbygging og disponering av eiendommen.
Hva består en eierseksjon av?
Skal en eiendom seksjoneres må den deles opp i like mange seksjoner som det er bruksenheter, det vil si at ingen seksjon kan bestå av flere leiligheter. Hver seksjon må bestå av en hoveddel som fremstår som en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Hoveddelen skal ha egen inngang fra et fellesareal. Adkomsten til seksjonen kan ikke skje via andre seksjoner. I tillegg kan en seksjon omfatte andre deler av eiendommen som boder i kjeller og loft, eller deler av andre hus på eiendommen, garasjeplass i garasjebygg, eller deler av utomhusarealet.
Hva kreves av standard i en seksjon?
Til en boligseksjon stilles det krav om minstestandard som må være oppfylt. Hver boligseksjon skal ha eget kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Dette betyr at disse rommene må ligge inne i leiligheten, og at de må kunne nås uten å måtte passere fellesareal eller andre bruksenheter.
Kjøperett for leiere
Den som leier en bolig i en eiendom som blir seksjonert, har rett til å kjøpe boligen som leies (§14). Framleiere har ikke kjøperett. Eierseksjonsloven påbyr eieren å fremsette kjøpetilbud til alle leierne med kjøperett (§15), og inneholder regler om hvordan kjøpet skal foregå og hvordan priser skal fastsettes. En leier med kjøperett kan alternativt velge å fortsette leieforholdet; han beholder da sine rettigheter etter leieavtalen. Dette gjelder likevel ikke retten til å bytte bolig etter husleieloven (16.juni 1939 nr 5) §32a. Denne retten faller bort ved første overdragelse av seksjonen etter at seksjoneringen er gjennomført.
Hva som kreves ved begjæring om oppdeling i eierseksjoner
a. Begjæringen/søknaden skal være underskrevet av eier. Søknaden skal inneholde opplysninger om eiendommens gårds- og bruksnummer, opplysninger om den enkelte seksjons formål (bolig, næring, annet) og sameiebrøk (størrelse) for hver seksjon. Sammen med søknaden skal det også avgis egenerklæring om at lovens krav er oppfylt. Søknadskjemaet dekker alle disse punktene, og er det utfylt, er alle disse kravene oppfylt. Kun søknadskjema som er godkjent av Kommunal- og arbeidsdepartementet kan benyttes. Dette fås kjøpt hos bokhandlere, eller kan lastes ned fra Internett. Søknaden skal leveres i tre eksemplarer.
b. Vedtekter for sameiet skal leveres sammen med søknaden. Krav til vedtekter gjelder uansett sameiets størrelse (antall seksjoner). Vedtektene leveres i ett eksemplar. Vedtektene blir arkivert hos kommunen.
c. Kart over eiendommen som viser eiendommens grenser og hus inntegnet skal leveres i ett eksemplar. Bygningene som inngår i seksjoneringen skal ligge på samme eiendom. Hvis dette kravet ikke er oppfylt vil begjæringen bli avvist, eller hvis det er mulig, kan søkeren ordne eiendomsforholdene selv. I spesielle tilfeller kan tinglysningsdommeren ved søknad gi tillatelse til seksjonering av bygninger over flere gårds- og bruksnummer.
d. Plantegninger for bygningen, dvs over kjeller, alle etasjer og loft, må vedlegges i ett eksemplar. Er det flere bygninger på eiendommen, skal det også være med plantegninger av disse selv om de skal være fellesareal.
e. Liste over leiere. Leiere av bolig i eiendommer som søkes seksjonert har en del rettigheter, f eks kjøperett til spesialtakst og klagerett. Av den grunn kreves det at søker legger ved liste med navn på leierne. Trondheim kommune ved kart- og oppmålingskontoret har etter loven plikt til å varsle leierne om deres rettigheter. Listen vedlegges i ett eksemplar. Ved nybygg faller dette bort.
Klageadgang
Dersom kommunen har avslått å gi tillatelse til seksjonering, kan vedtaket påklages til fylkesmannen. Vedtak gjort av Statens kartverk kan påklages. Også leiere har klageadgang, og ved godkjent seksjonering vil alle leiere automatisk få tilsendt en orientering fra kommunen.
Kostnader
Gebyrene for seksjonering og reseksjonering er styrt av loven. Seksjonering uten befaring koster tre ganger rettsgebyret (R). Seksjonering med befaring koster fem ganger rettsgebyret (R). I tillegg kommer et tinglysingsgebyr.